INVESTIR EM IMÓVEIS É NEGÓCIO?

É UM ÓTIMO NEGÓCIO.

Este artigo foi publicado em 06 Set 10. Atualizado em 10 Set 10 (nova tabela). 

Investir em imóveis passou a ser um grande negócio. Você não perde nunca. Pode até não ganhar muito, mas não haverá prejuízo. Um máxima que deve ser considerada:

"Comprar imóvel é investimento, você sempre ganha. Comprar automóvel é consumo, você só ganha quando usa, mas sempre é desvalorizado".

O deficit de moradia, particularmente em Brasília, é muito grande. A nova legislação e os incentivos econômicos do governo, com reflexo na construção civil e na compra dos imóveis criam uma expectativa favorável.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pela Lei Nr 4.380/1964, foi extinto em 1986.

Com a Lei Nr 9.514/1997 foi criado o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), onde a garantia hipotecária foi substuída pela Alienação Fiduciária do Imóvel, que trouxe mais agilidade e confiança ao sistema. Ela é uma garantia de rápida constituição e de celere execução. O SFI visa reduzir os riscos do financiador.

Para proteger o consumidor, foi sancionada a Lei Nr 10.931/2004, resultando no chamado Patrimônio de Afetação, que significa, em síntese, na garantia dos bens vinculados à Incorporação Imobiliária (terreno, as acessões e os demais bens) manter-se-ão apartados do patrimônio da incorporadora e se destinarão a viabilizar a conclusão das obras e entrega das unidades imobilárias aos adquirintes. Ou seja, se a Incorporadora falir, os bens vinculados ao empreendimento específico dão garantia á conclusão da obra, ou parte dela. A contabilidade do empreendimento/obra é feita independentimente dos demais controles da empresa.

Em resumo, com estas duas Leis, melhorou a garantia do empreendedor/vendedor e do consumidor/comprador.

Vamos analisar Brasília:

1. O Plano Piloto já saturado. Tem um plano diretor correto que limita os prédios de moradia em 6 andares.

Quem comprar no Plano Piloto deve ter consciência de que o ganho financeiro será menor. No primeiro semestre de 2010, teve a menor valorização de Brasília - 10,27%. Se for para uso próprio, será um grande investimento na qualidade de vida, mas comercialmente não.

2. As maiores valorizações foram em:

1o Lugar: 26,74% - GUARÁ ............... (R$ 2.900,00 o m2);

2o Lugar: 26,26% - RIACHO FUNDO (R$ 3.200,00 o m2);

3o Lugar: 25,29% - TAGUATINGA.... (R$ 2.600,00 o m2);

4o Lugar: 18,00% - SAMAMBAIA ..... (R$ 2.700,00 o m2); e

5o Lugar: 16,54% - ÁGUAS CLARAS (R$ 3.600,00 o m2).

(Fonte: Revista WIMOVEIS).

No GUARÁ, por falta de espaço, os novos lançamentos estão com preços muito elevados. Taguatinga está saturada, não há mais espaço. A tendência é expandir para SAMAMBAIA E CEILÂNDIA.

Os novos lançamentos já estão mais caros cerca de 7%. Em Samambaia, os LANÇAMENTOS já estão com o metro quadrado a R$ 2.900,00.

Vamos a um exemplo mais claro:

1. Para comprar um Apartamento de 67 m2, na planta, no PRÉ-LANÇAMENTO, você pode investir R$ 14.000,00, com parcelas mensais de cerca de R$ 500,00. Até as chaves você deverá pagar, em média, 38 prestações + as semestrais de R$ 2.700,00.

Lembrar que durante a obra, as prestações MENSAIS, as intermediárias e as chaves terão correção pelo INCC (índice Nacional da Construção Civil), que até Jul de 2010 tem o acumulado de 6,07%. Em 2009, foi de 3,24% e em 2008 foi de 11,87%.

Qual a vantagem de investir no pré-lançamento?

No pré-lançamento, você pode escolher os melhores apartamentos (andares altos, sol nascente, vista livre...), que terão a revenda mais ágil e economizar cerca de 5%. Depois que o empreendimento é lançado, a tabela é corrigida, nesta faixa.

2. Quando a construção começa a subir e não há mais unidades disponíveis, o ágio ganha força e terá uma crescente até ficar pronto.

3. Temos casos de ágio com cerca de 60% de ganho livre, do pré-lançamento a venda final, muito maior que a valorização média do metro quadrado.

A procura é muito grande. Temos casos de vendas de todas as unidade antes mesmo do lançamento no mercado. Estas vendas são feitas no pré-lançamento com acesso, apenas, para as imobiliárias e seus corretores. Por isto, você que quer ser um investidor imobiliário tem que ter um Corretor de Imóveis de confiança, acompanhando de perto os pré-lançamentos, para não perder a oportunidade e reduzir os riscos, pois as imobiliárias conhecem as construtoras de maior confiança.

O risco é mais acentudo no lançamento, depois você vai pagando e acompanhando a obra. Em 36 meses, você tem o seu retorno multiplicado e volta a investir criando um círculo virtuoso.

Vamos acompanhar um Caso com um Pré-Lançamento realizado em 04 Set 10, e relatar neste Blog sua evolução e os ágios.

Caso: um Apartamento de 03 quartos, 67,07 m2, com garagem coberta, primeiro andar. Preços do PRÉ-LANÇAMENTO (PARA IMOBILIÁRIAS COM SEUS CORRETORES - em 03 Set 10):

- Entrada de R$ 13.751,36, com promessa de entrega em 40 meses.

- 1a Mensal R$ 500,94 ( 40X);

- 06 intermediárias de R$ 2.750,27;

- Chave de R$ 68.756,81;
- Fin Mensal (80x) de R$ 589,34; e
- Semestrais (11x) de R$ 2.750,27
TOTAL: R$ 196.448,03 

Primeira Tabela, após o Lançamento, sofreu uma correção de 5%, em 09 Set 10:
- Entrada de R$ 14.438,93;

- 1a Mensal R$ 525,99 ( 40X);

- 06 intermediárias de R$ 2.887,79;

- Chave de R$ 72194.65;
- Fin Mensal (80x) de R$ 618,81; e
- Semestrais (11x) de R$ 2.887,79.
TOTAL: R$ 206.270,43. 
Sofrerá a primeira correção após o primeiro mês, pelo INCC: 

Quando sair a primeira tabela, após o lançamento, vamos relatar aqui.

Vamos fazer as correções mensais pelo INCC.

ACOMPANHE NESTE BLOG!